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Jeunes Bois

La Commune > Aménagement Urbanisme
LE PROJET DE ZONE COMMERCIALE SUR CHÂTEAUFORT.
Quelques éléments de réflexion sur ce projet :
Les objectifs
• Maintenir la population du village à un niveau raisonnable, en deçà de 2000 habitants en limitant le nombre de constructions
• Limiter l’urbanisation des terrains disponibles sur la commune en cherchant des solutions alternatives à la construction massive de logements
• Conserver le centre de gravité du village au centre actuel
• Protéger le caractère rurbain du village
• Soutenir et accueillir de nouveaux commerces et entreprises sur le territoire
• Faciliter le maintien sur Châteaufort des plus « anciens » en leur proposant des commodités à proximité notamment des commerces ces objectifs définis par l’équipe municipale précédente ont été repris sur le principe, par l’équipe actuelle, élue en Mars 2014
Pour se faire, en avril 2008 lors de l'élaboration du Plan Local d'Urbanisme, il a été créé une Opération d'Aménagement Programmatique sur le terrain dit "des Jeunes Bois" situé à proximité de l'entreprise SAFRAN. Cette opération détermine après enquête publique, l'aménagement futur du terrain.
Le terrain :
• Le terrain appartient à l’AFTRP (Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne devenue en 2015 « Grand Paris Aménagement » et opérateur de référence de l’état en matière d’aménagement)
•  En 2013, l’AFTRP qui souhaitait se dessaisir de ses espaces fonciers, a sollicité des promoteurs en vue de leur urbanisation. La Sté PHILLIA a alors été pressentie pour urbaniser ce site.
•  La Zone des Jeunes Bois est inscrite dans le PLU en Zone à Urbaniser (approuvé en Mars 2014)
La situation du village :
La population actuelle de 1480 habitants amenée à évoluer avec notamment le projet "Cœur de Village" et celui de la Ferme de la Grange, verra très bientôt le seuil de 1500 habitants largement dépassé. Ainsi, le quota de 25% fixé pour la création de logements sociaux valable en Île-de-France s’appliquera à Chateaufort (Loi SRU renforcée par la Loi DUFLOT en Janvier 2013).
En Avril 2008 l'élaboration du PLU de la commune est enclenchée et achevée en Juillet 2013 – pour être approuvé après enquête publique en Mars 2014.
Du fait de la situation du village, des nouvelles réglementations en vigueur, et des objectifs qu’elle s'était fixée, l’équipe en place a travaillé en collaboration avec la Sté PHILIA aménageur pressenti le Préfet et la Direction Départementale du Territoire, à la définition d’un projet permettant d’éviter la construction massive de logements en sortie de village. L’espace disponible peut en effet permettre à l’état de décider de l’installation de plusieurs centaines de logements sociaux, brisant ainsi l’équilibre actuel du village, tant démographique que financier, puisque la commune devra construire ou agrandir l’ensemble des infrastructures nécessaires au fonctionnement de l'école, du centre de loisirs etc. …. et renforcer ses services.
À l'origine Le Projet :
Un premier projet a ainsi été présenté en Décembre 2012, mais refusé par le Préfet en Mai 2013 au motif que l'opération ne contribuait pas suffisamment à l’effort collectif de création de logements, précisant qu’il était souhaitable de renforcer sa cohérence avec les objectifs de l’État, en optimisant la densité des implantations prévues.
Un second projet a alors été proposé, en Juillet 2013, qui réservait un espace d'un hectare pour la construction de logements familiaux et notamment de logements sociaux, projet qui a cette fois-ci, obtenu en Octobre 2013 l’avis favorable du Préfet. Son descriptif est détaillé ci-dessous.
• un espace commercial,
• un hôtel,
• une résidence étudiante sociale, (sensée résorber une partie de notre déficit en logements sociaux), puis dans un second temps, dès la construction du projet, des logements sociaux sur une bande réservée de 1 hectare (zone 2AU ) sur laquelle la commune s'est engagée auprès de l'État à construire du logement.
Les tentatives de développement autour de l’offre hôtelière et de la résidence sociale étudiante seules, (12 opérateurs sociaux rencontrés) ont démontrées qu’il fallait impérativement associer un espace commercial en prérequis, pour parvenir à attirer hôteliers et bailleurs pour construire les logements étudiants. Des contacts sont alors pris avec certaines enseignes, dont Auchan avec Simply Market, et Carrefour. Leclerc s’est ensuite positionné après le désengagement de ces 2 marques. Les solutions envisageant l’installation de grandes enseignes de restauration rapide type fast-food, ou de mécanique automobile, seront écartées. Les petits commerces, déjà contactés pour une installation en centre-ville et ayant tous refusé malgré des incitations financières, ne représentaient donc pas une alternative possible, sans une enseigne pilote attractive.
Après 4 ans d'échanges et de négociations le projet soumis à la Commission Départementale d'Aménagement Commercial, fruit d’un compromis, d'équilibre de pouvoirs, d’enjeux et de contraintes entre le maire, le préfet et le promoteur, représentait une solution raisonnable, que certains ont trouvé intéressante et attrayante, compte tenu de la nouvelle population du village, et notamment l'arrivée de personnes âgées et d'étudiants, mais que d’autres ont critiqué, notamment le dimensionnement de la surface commerciale d'une superficie de (3300m²) à ranger dans la catégorie « hypermarché ».
PM la superficie d'un super marché ou d'une supérette  est de 2500m²  une surface commerciale plus grande est qualifiée d’hyper marché.
Après avoir été accepté en Commission Départementale d'Aménagement Commercial, à la suite de recours d'associations, de commerces, de certains élus et du PNR, le projet, s’est vu refusé en Commission Nationale d'Aménagement Commercial au motifs que le magasin se trouvait en périphérie de la commune et trop éloigné du centre bourg, que le projet, ne laissait pas entrevoir la construction des logements et autres structures prévues sur ce terrain laissant supposer qu'il serait éloigné de toutes constructions et notamment de logements.
(Nb.il semblerait que les personnes qui ont basé leur jugement là-dessus ne connaissait pas la configuration toute en longueur de la commune sinon ils se seraient aperçu que le magasin était situé à 400m du centre village identifié par la place St Christophe, alors que la commune part de Magny les Hameaux, s’allonge jusque Toussus le Noble, s’étend de Guyancourt jusqu'à Villiers le Bâcle englobant au passage une partie du golf National et de l'aérodrome de Toussus le Noble, et que notre future salle polyvalente se trouve à plus d'un kilomètre du centre bourg. )
Le Projet modifié
Pour limiter les risques de contentieux, en se conformant à la demande de la commission Nationale, le promoteur a cette fois-ci, déposé l'ensemble des permis de construire cette parcelle, en réduisant néanmoins la surface commerciale à 2450m² de surface de vente soit la surface de vente de l'Intermarché de BUC. De ce fait, ces bâtiments qui n’ont pas besoin de l’accord de la commission nationale dès l’instant où ils respectent les règles du PLU, peuvent être construits.
Les principales caractéristiques du projet "modifié"
La construction de 2450m² d’espace de vente en supermarché et 350m² de petits commerces envisageables : pressing, local para médical, point-banque, pharmacie…etc. D'une résidence hôtelière de 140 chambres, d'un restaurant, d'une résidence étudiante de 150 logements permettant à la commune d’absorber une partie de son déficit en logements sociaux et d'une crèche d'entreprise. Le tout implanté sur un terrain d'une superficie de 60 000m²
Environnement : Architecture de la façade du supermarché similaire à celle de la Ferme de VILTAIN en allure, avec tuiles Chevreuse et charpente bois. Préservation d’une grande partie des buttes existantes. Création de noues le long des voies d’accès, et de bassins de rétention. Les accès se feraient par le côté SAFRAN avec un STOP pour la voie de sortie donnant rue de Toussus.
Comme tous les projets de construction de commerce de plus de 1000m² l’implantation d’une surface commerciale est soumise à l’avis de la Commission Départementale d’autorisation d’implantation des Activités Commerciales (CDAC) puis en cas de recours de tiers, à l’avis de la Commission Nationale (CNAC). Comme tout projet nouveau celui-ci n'échappera pas à la règle du recours car il ne fait pas l'unanimité, néanmoins et j'en suis intimement persuadé, ce projet permettra aux Castelfortains qui le souhaitent et plus particulièrement les plus fragiles qui doivent avoir une place de choix dans nos réflexions d'aménagement urbain, mais aussi aux employés de l'entreprise SAFRAN, de trouver à proximité la possibilité de faire leurs emplettes. Il valorisera le coût de l'immobilier sur la commune, et de surcroît, s’inscrit dans les défis du Plan de Protection de l'Atmosphère dont l'un des objectifs est de prévoir des lieux de chalandise favorisant une logistique urbaine moins émettrice de polluants en limitant notamment les déplacements, mais aussi dans la perspective d'un développement équilibré de notre commune en contrôlant sa population et en lui donnant les moyens de vivre sur un territoire attractif et non surpeuplé.
Le Maire, Patrice PANNETIER

emplacement du projet à 400 m du centre ville
salle polyvalente située à 2,9 kms du centre ville
résidence étudiants
résidence étudiants et crèche d'entreprise
résidence hotelière
nouvelle emprise du projet
comparaison de volumétrie entre la ferme de Villetain et le projet
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